Bei einem Hypothekendarlehen gibt es verschiedene Varianten der Finanzierung, eine davon ist die Vollfinanzierung. Wie es der Name bereits vermuten lässt, wird das zu finanzierende Objekt in voller Höhe fremdfinanziert.
Eigenkapital oder Eigenleistungen, werden nur in sehr begrenztem Rahmen eingebracht.
Was ist nun aber das Besondere an der Vollfinanzierung, welche Voraussetzungen muss der Finanzierungkunde erfüllen und gibt es Banken und Kreditinstitute, die eine Vollfinanzierung möglich machen. Diese und viele weitere Informationen, die im Zusammenhang mit dem Thema Baufinanzierung und Vollfinanzierung stehen, finden Sie im Folgenden.
Historisch niedrige Zinsen lassen Häuslebauer jubeln
Seit geraumer Zeit sind die Hypothekenzinsen auf einem historisch niedrigen Stand. Kein Wunder also, dass alle, die sich mit der Absicht tragen eine Eigentumswohnung oder ein Haus zu kaufen oder aber neu bauen wollen, jetzt eine Finanzierung für ein Kauf- oder Neubauvorhaben anstreben.
Dabei gibt es allerdings einige Hürden zu nehmen. Sei es in Hinsicht auf die individuelle Bonität, aber auch in Sachen von verfügbarem Eigenkapital. In der Regel sollte bei der Immobilien Finanzierung eine gewisse Eigenkapitaldecke vorhanden sein.
So wird allgemein die Empfehlung gegeben, dass Kauf- oder Bauwillige etwa 10 bis 20 Prozent der Kaufpreissumme als Eigenkapital aufbringen sollten. Alternativ hierzu sind selbstverständlich auch Eigenleistungen möglich, diese werden in der Regel genauso bewertet wie Sparguthaben oder sonstiges geldwertes Vermögen.
Vollfinanzierung – was muss beachtet werden
Grundsätzlich legen die Banken großen Wert darauf, dass Kunden, die einen Kredit aufnehmen, eine gewisse Höhe an Eigenkapital in die Finanzierung mit einbringen. Als grober Richtwert werden rund 20% aus der Kaufpreissumme des zu erwerbenden Objekts angesetzt.
Hierbei gibt es zwischen den einzelnen Banken erhebliche Unterschiede, manche wollen einen höheren Eigenkapitalanteil, andere wiederum sind damit zufrieden, wenn lediglich die Kaufnebenkosten aus dem Kaufvorhaben aus Eigenmitteln bestritten werden können.
Unter den Kaufnebenkosten versteht man alle finanziellen Aufwendungen, die beim Erwerb einer Immobilie anfallen. Dies sind beispielsweise Steuern, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine eventuelle anfallende Maklercourtage.
Somit müssen Finanzierungsinteressenten genau abklären, bei welcher Bank welche Voraussetzungen erfüllt werden müssen, wenn sie eine Vollfinanzierung anstreben wollen.
Vergleich Baufinanzierung – welche Arten der Finanzierung gibt es?
Gerade beim Immobilienkauf kommt der Wahl der passenden Finanzierung eine immens große Bedeutung zu. So muss entschieden werden, um was für eine Laufzeit es sich handeln soll. Ebenso werden Fragen zur Tilgungshöhe, eventuellen Sondertilgungsmöglichkeiten, Finanzierungskosten und vielen weiteren Details aufgeworfen, die bereits in der Anfangsphase bei der Finanzierungsbeantragung beachtet werden müssen.
Ebenso muss entschieden werden, ob eine Annuitätenfinanzierung, eine Tilgungsaussetzungsfinanzierung oder ein Festdarlehen angestrebt wird. Auch hier stellen sich weitere Fragen, wie beispielsweise nach der gewünschten monatlichen Finanzierungsbelastung, in der Regel muss gleich zu Beginn eine Prozentzahl festgelegt werden.
Selbstverständlich können die Tilgungssätze während der Finanzierungslaufzeit verändert werden. Allerdings sollte man gleich zu Beginn, wenn der Finanzierungsvertrag geschlossen wird, abklären, ob der Wechsel der Tilgungshöhe kostenlos ist.
Bauspardarlehen und Vollfinanzierung – Kredit beim Hauskauf ohne Eigenkapital
Eine weitere Finanzierungsvariante stellt das Bauspardarlehen dar. Allerdings kann dies in den meisten Fällen lediglich als Zusatzbaustein in die Finanzierung mit eingebracht werden. Es sei denn, die Hypothekenfinanzierung wird komplett über einen Bausparvertrag abgewickelt.
Zu diesem Zweck wird ein Darlehen aufgenommen und in gleicher Höhe daneben ein Bausparvertrag abgeschlossen und bespart. Während der Finanzierungzeit spart der Kunde den Bausparvertrag in zuvor bereits ermittelten Sparbeträgen an.
Für das Darlehen hingegen, wird lediglich die Zinszahlung Monat für Monat geleistet. Selbstverständlich erfolgt auch eine Zinsfestschreibung des Kredits. Im Idealfall kann diese so bemessen werden, dass das Ende der Festschreibung mit der Zuteilung des Bausparvertrages zusammenfällt.
Danach wird mit dem Guthaben das im Bausparvertrag angespart wurde, zusammen mit dem dann verfügbaren Bauspardarlehen, das bisherige Hypothekendarlehen abgelöst. Bei dieser Variante, sofern sie direkt über eine Bausparkasse beantragt wird, ist eine Vollfinanzierung nur dann möglich, wenn adäquate Zusatzsicherheiten gestellt werden können. Nach Bauparkassengesetz dürfen Bausparkassen die Beleihung eines Objekts maximal zu 80 % des Kaufpreises darstellen.
Zusatzsicherheiten und 100 Prozent Finanzierung
Wenn also eine Vollfinanzierung angestrebt wird, so sind, wie bereits festgestellt, die wenigsten Banken bereit einen Kredit zu gewähren, bei dem nicht einmal die Nebenkosten aus Eigenmitteln bedient werden können.
Hierbei spricht man von einem prozentualen Betrag in Höhe von rund 10 bis 12 Prozent der Gesamtkosten. Diese Summe sollte der Immobilienkäufer als Eigengeld aufbringen können. Ist dies nicht der Fall, bleibt in vielen Fällen lediglich der Weg, dass Zusatzsicherheiten gestellt werden.
Oft können dies auch Bürgen sein, die ersatzweise für einen Teil oder das gesamte Darlehen bürgen. Allerdings werden zumeist Sicherheiten in Form von weiterem Immobilienvermögen gestellt. Das bedeutet, dass der Immobilienkäufer zugunsten der finanzierenden Bank eine Grundschuld auf einer sich bereits in seinem Besitz befindlichen Wohnung oder eines Hauses eintragen lässt.
Eines muss jedoch immer vorhanden sein, damit eine Vollfinanzierung genehmigt werden kann: Der Kunde muss über eine gute Bonität verfügen, sprich, es sollte auf jeden Fall ein Einkommen vorhanden sein. Damit müssen die eigenen Lebenshaltungskosten gedeckt werden können. Darüber hinaus sollten auch die Finanzierungsraten für die zu finanzierende Immobilie bequem bedient werden können.
110 Prozent Finanzierung und Bonität
Bei einer Vollfinanzierung stellt eine gute bis sehr gute Bonität zunächst die Hauptentscheidungsgrundlage für eine Bank dar, dass ohne oder nur mit wenig Eigenkapital ein Hypothekendarlehen gewährt werden kann.
Zwar kann es grundsätzlich nicht schaden, wenn ein gewisser Teil der Finanzierung aus Eigenkapital abgedeckt werden kann. Passt allerdings die Bonität nicht, dann ist eine Finanzierungszusage bereits von Beginn an nicht möglich. Was genau versteht man nun unter Bonität? Welche Kriterien werden von Seiten der Banken daran angelegt? Vereinfacht gesagt, müssen stets alle Kosten, die in einem Haushalt anfallen, inklusive eines neu aufzunehmenden Hypothekendarlehen, vom Einkommen des Kreditnehmers gedeckt werden können.
Wenn dies gewährleistet werden kann, dann sollte ein Überschuss vorhanden sein. Dieser soll in der Hauptsache dazu dienen, dass Unvorhergesehenes, wie z.b. eine Reparatur am Auto, problemlos bezahlt werden können. Ebenso darf die Schufa des Kreditnehmers keine negativen Einträge aufweisen. Sind diese Voraussetzungen gegeben, dann kann eine Vollfinanzierung, respektive eine „beinahe Vollfinanzierung“ genehmigungsfähig sein.
Vollfinanzierung und Zinsen
Auch bei der Ausgestaltung der Zinsen, spielt es eine Rolle, ob eine Vollfinanzierung beantragt wird oder ob es um ein Darlehen geht, das mit Eigenkapital ausgestattet ist. Ein Vollfinanzierung Rechner kann hier gute Dienste leisten. Hierzu muss man wissen, dass die Zinsen sich am Beleihungsauslauf orientieren, der sich ergibt. Wenn beispielsweise 30 Prozent Eigenkapital in die Finanzierung mit eingebracht werden, dann stellt sich für die Bank lediglich noch ein Restrisiko von 70 Prozent dar, wenn es zu einer Verwertung der Immobilie käme.
Diese bedeutet gleichzeitig, dass die Zinsen umso günstiger ausfallen, je mehr Eigenkapital in das Finanzierungsvorhaben einfließt.
Lockangebote der Banken gehen oft von einem Beleihungsauslauf von 50 oder 60 Prozent des Immobilienkaufpreises aus. Dies wiederum bedeutet selbstverständlich, dass hierbei der Zinssatz wesentlich günstiger angeboten werden kann, als dies bei einer Finanzierung der Fall ist, die 100 Prozent des Immobilienwertes berücksichtigen muss. Im Klartext: Je höher sich das Risiko für die finanzierende Bank darstellt, wenn sie einen Kredit vergibt, desto höher fällt auch der Zinssatz aus.
Fazit
Wie sich unschwer erkennen lässt, ist eine Vollfinanzierung bei der Hypothekenfinanzierung durchaus möglich. Allerdings muss der Kunde damit rechnen, dass sich der Zinssatz für das Darlehen normalerweise deutlich erhöht.
Darüber hinaus muss sich jeder, der ein solches Vorhaben anstrebt, darüber bewusst sein, dass zumeist für eine recht lange Zeitdauer eine etwas höhere Finanzierunglast zu tragen hat, als dies bei einer Finanzierung mit Eigenkapital der Fall wäre. Vorausgesetzt also, dass die Bank eine Vollfinanzierung begleitet und dabei eine moderate Darlehensrate dargestellt werden kann, ist die Vollfinanzierung weitaus sinnvoller, als über unzählige Jahre Miete zahlen zu müssen.